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【预见2023】长城证券蒋飞：降息是推动房地产筑底回升有效手段，预计2023年5年期LPR或降息50BP以上

个：　　首先是继续实施降息政策。当前中国房地产市场长周期已经度过快速发展阶段，进入到后周期。在这个周期阶段，房价下行压力逐渐增大，购房预期逐渐减弱，房价收入比和房价租金比将向合理水平回归。在房地产投资和销售都不济时，降息是推动房地产筑底回升的有效手段，并且根据我们研究，在房价下行趋势中，利率下降速度只有超过房价，实际利率才能持续降低，销售才可能得到提振。23年1月份的新一轮差别化信贷政策虽然扩大了城市数量、延长了政策时间、提高了城市自主性，但力度仍略显不足。预计2023年5年期LPR利率还有大幅下降空间，我们认为2023年可能降息50BP以上。　　其次是继续因城施策放松限制。除了降低首付比例、下调房贷利率、增加贷款额度、放松限购限贷以及放宽落户政策等方面之外，部分城市可能取消限购限贷政策。　　另外，政府继续增强市场信心，继续“保交楼、稳民生”。如央企收购或者并购部分民企的部分项目资产、加大商业银行放款窗口指导、加强对民营开发商融资渠道的支持。　　除此之外，也应加大改革力度，以效率优先大刀阔斧地进行推进市场化，把握房地产周期留给我们这几年改革窗口，否则可能造成后续再改革难度加大，央行可能通过QE进行不良资产的处理等。　　改革的切入点有多个方面：一、在住房融资模式方面，扩宽融资渠道，摆脱过去通过银行贷款、发行企业债券融资的单一模式。二、在住房开发模式方面，预计政府将主动参与房地产市场建设，加大政策性住房支持力度。我国不缺住房需求，缺的是合理的住房制度。因此保障性住房建设会加快推进。三、在住房消费模式方面，大力发展完善房屋租赁市场，推行租购并举。　　房地产投资累计增速同比或在2023年一季度见底，然后逐步回升　　金融界：您认为2023年房地产会不会迎来复苏？　　蒋飞：我们认为2023年的商品房销售大概率会回暖。根据测算，商品房销售面积累计同比或从5月开始回升，全年累计同比增速或为-10％左右（较22年11月份的-23.3％已有大幅改善），另外预计2023的整体房价或也继续下跌3-5％。　　商品房投资方面，在“三稳”目标要求下，“因城施策”、“保交楼”政策持续推进，对民营房企的融资支持也在增加，效果将逐步显现，房地产投资下行速度有望逐步趋缓。由于商品房销售面积增速领先房地产投资增速3-9个月。　　根据我们对房地产销售的预测来推导房地产投资的预测，我们预计房地产投资累计增速同比或在2023年一季度见底，然后逐步回升，2023年房地产开发投资额同比-4.8％。

金融界2023-02-03

【预见2023】瑞银首席中国经济学家汪涛：预计2023年GDP增长4.9%，房地产仍然会是支柱行业

但重要性下降　　金融界：您如何看今年中国房地产市场走势，会不会迎来复苏，如果复苏会是什么时点？　　汪涛：房地产的销售和新开工面积在最近这一两个月应该会见底，刨去季节性因素以后，三四月份开始环比会出现反弹，全年从现在的低谷可能到年末环比增长应该是双位数的。但是因为去年跌得比较多，所以今年全年的销售和新开工面积比去年可能还是略有下降。　　为什么觉得现在已经见底而且会反弹呢？主要有三大方面的因素：　　⑴新开工和销售，也就是房地产活动已经超跌。去掉季节因素，新开工面积过去几个月平均水平是2020年下半年可能都不到一半，这几个月销售平均水平比2021年上半年也跌了35％以上。虽然有一些结构性的长期的因素，比如城镇化放慢，住房拥有率已经很高了，长期来说中国房地产可能不会有2021年那么高的水平，但我们该还是会超过它一半的水平，所以是超跌了。　　⑵政策的调整。尤其11月中旬“16条”出来之后，政府对房地产行业政策出现转折，现在降低房地产行业的风险是主要目标，之前主要“着力于去杠杆”变成现在“着力于稳房地产、稳经济”，最近一段时间各种不同的渠道来支持开发商融资方面，包括银行增加信贷、贷款延期，发债、股市融资、信托和政策性银行保交楼资金等等都在陆续的出台或者增加。最近需求方断也出台首贷利率调整机制，使得按揭利率可以下调。　　⑶走出疫情，经济重启，经济会反弹复苏，会带动房地产形势好转。长期来看，房地产仍然会作为一个支柱行业，但在经济发展中的重要性比起2000年—2013年那十几年会大为降低，将来对经济增长贡献不会是最主要引擎，现在是房地产行业下跌很多，要把它稳住。以后我们需要吸收、化解房地产深度调整引发的对其他方面的影响。今年CPI通胀可能平均3％左右　　金融界：考虑到当前海外通胀仍将高位运行，容易通过生产、流通等多个环节向我国传导，尚需要高度关注通胀反弹的潜在可能性。同时，国内防疫优化后经济复苏，各种需求也开始起来，您觉得今年通胀会在什么水平？　　汪涛：今年CPI通胀可能平均3％左右，随着经济重启，不少服务业价格可能会明显地反弹，比如机票、餐饮、住宿价格等服务业价格反弹会推涨CPI。　　但今年总体不用太担心CPI，原因如下：　　⑴中国经济重启，但是在在全球经济放缓大的背景下，全球大宗商品价格，尤其是能源价格目前比去年年初下降很多。　　⑵房地产今年在比较低的水平企稳，在房地产比较弱的情况下，上游很多原材料价格涨不起来。上游成本的压力对下游的影响比去年要弱。　　另外，货币政策可能有一次降准，但更多主要集中在提供流动性，提供流动性的方式可能用不同形式的再贷款。LPR也有可能略微下调，但中期借贷便利（MLF）政策利率应该不会改变。同时今年信贷增长或比去年略有提高，今年信贷增长有可能达到10％，用来支持各方面的经济，包括财政政策和经济的复苏。今年人民币对美元或升值到6.5 　　金融界： 2023年人民币汇率还将受到中美利差的巨大影响。您觉得2023年人民币预计将在什么位置稳定，或者说会在怎样一个区间波动？　　汪涛：瑞银预测美联储加息到二三月份就结束，今年下半年可能会开始降息，我们判断美国的国债收益率在今年年底会下到3以下，甚至可能低于中国的十年期国债收益率。所以美元贬值，被动的会带来人民币对美元的升值。　　从中国的基本面来说，一方面今年因为经济重启，对外旅游也重启，再加上今年出口下降，所以今年经常项目的顺差会明显地降低，不利于人民币升值，但是也要看到随着中国经济的重启，经济增长加速，而欧美经济增长是减速，美国甚至出现温和地衰退，我们判断今年美国经济增长可能大幅减速到1％以内。大概0.2％，不超过0.5％。一升一降，市场对人民币的信心可能会增强，所以跟经常项目方面可以互相弥补。　　目前人民币对美元汇率是6.8左右，但如果中国经济复苏更加强劲，美国这边降息力度非常明确，今年人民币对美元或升值到6.5。但是人民币升值幅度应该会低于其他主要货币对美元的升值幅度，所以对一揽子汇率，人民币可能还是略微贬值。

金融界2023-02-02

中、美、英房地产市场低迷加剧对全球经济增长构成风险

迹象，尽管当局加大了重振该行业的力度。中国房地产信息集团周二公布的初步数据显示，1月份新房销售同比下降32.5%。近几个月来，官员们已采取措施放松对资金紧张的开发商的融资，解除了引发违约浪潮并拖累该国经济增长的去杠杆化运动。地方当局还加大力度刺激购房，包括降低抵押贷款利率和放宽首付要求。Bloomberg Intelligence分析师Kristy Hung表示，这些措施在年中之前不太可能提振销售额。中国房地产市场持续疲软的前景是野村控股公司对今年增长前景的升级看法的潜在不利因素，经济学家在1月31日的一份报告中写道。他们援引官方的说法，即“房子是用来住的，不是用来投机的”，而房价下跌是对投机需求的抑制。英国经济衰退在英国，十多年来的稳定增长已经让位于自2008年全球金融危机以来持续时间最长的房价下跌。 Nationwide Building Society表示，平均房价已连续五个月下跌。抵押贷款利率的飙升和一代人以来最紧张的生活成本危机正在挤压购房者的消费能力，使更多人无法负担房产成本。 Nationwide首席经济学家Robert Gardner表示：“短期内总体负担能力状况看起来仍将充满挑战。” 特拉斯在短暂担任首相期间制定的预算计划扰乱了抵押贷款市场，因此10月份两年期固定利率房屋贷款的平均利率跃升至6.65%的14年高点。抵押贷款利率已从峰值下降至远低于6%，但购房者和续签交易的家庭仍面临着痛苦的高月还款额。

Peng2023-02-01

“卖出”！《大卖空》原型“一个字示警金融市场” 剑指美国房市崩盘？

迹象，尽管当局加大了重振该行业的力度。中国房地产信息集团周二公布的初步数据显示，1月份新房销售同比下降32.5%。近几个月来，官员们已采取措施放松对资金紧张的开发商的融资，解除了引发违约浪潮并拖累该国经济增长的去杠杆化运动。中国地方当局还加大力度刺激购房，包括降低抵押贷款利率和放宽首付要求。据Bloomberg Intelligence分析师Kristy Hung表示，这些措施在年中之前不太可能提振销售额。澳大利亚、新西兰 1月份澳大利亚和新西兰的房价继续下跌，下滑可能会继续，因为这两个房地产市场都没有受到去年利率飙升的全面冲击。许多新西兰家庭使用的是固定利率抵押贷款，但尚未滚动至更高的新利率。因此，经济学家预测房价将进一步下跌，到2024年初将比2021年底的峰值至少低20%。 CoreLogic数据显示，首都惠灵顿的房价已较上年同期下跌18.1%。在最大的城市奥克兰，房价下跌了8.2%。 (来源:彭博社) 澳大利亚的情况与此类似，根据彭博资讯的一份报告，今年抵押贷款转向更高浮动利率的人的贷款偿还激增将对消费造成压力。分析师莫森·克罗夫茨(Mohsen Crofts)和杰克·巴克斯特(Jack Baxter)在报告中表示，当超低固定利率到期时，15%的房屋贷款的还款额可能会增加80%以上。他们估计家庭收入受到的打击将相当于零售额的2.2个百分点。

圈内人2023-02-01

中国经济“浴火重生再出发” 外资银行押注消费反转纷纷调整策略欲大展拳脚

的上升。” 另一方面，专家认为，在去年中国房地产市场的不良贷款率升至 2% 左右的风险溢出之后，银行将会需要寻找优质借款人。惠誉金融机构副总监 Savio Fan 表示：“中国的重新开放促使银行在盈利能力方面是积极的，但从资产质量和增长来看，鉴于全球挑战带来的外部压力，我们仍然存在一些不确定性，” 他还说：“即使香港银行看到了来自大陆客户的机会，但在放贷方面仍然相当谨慎。”

marsh2023-01-30

炒股亏了半套房, 本文价值百万

美国不会自杀。日本国债已知问题。中国房地产泡沫、地方债已知问题，地方政府卖资产。台海大战俄罗斯前车之鉴，5年内不至于冒险。福州、大陆断网海外交易服务器自动运作。俄乌战争升级，全球核大战可能性太小，如果真打核大战，躲山里也许能保命，其他什么都是虚的。人事不省、失去人身自由、挂了提前留账户信息，家人有一半信息、朋友有一半信息，组合为完整信息。其他虚拟币入金通过头部交易所的P2P交易，比如：币安、OKX。不买最便宜的，在信用相对高的店铺买。虚拟币出金大额香港卡，小额P2P。美元汇率在合适的汇率买，可以降低成本。个人投资成绩惨淡…… 一顿操作猛如虎，原来是个二百五。大坑：2016年买高杠杆指数UVXY，做空美股看下月线，就不应该玩。两年可以跌掉99% 大坑：迷信技术指标MFI 龙头股成功率较高。小盘股，不可控因素太多，技术指标会失真。再出发 2022年底，抄底腾讯，理解四季周期。 2023年初，量化交易，如虎添翼。时间会证明一切，三年后见分晓。来源：金色财经

金色财经2023-01-29

【预见2023】粤开证券罗志恒：要全力推动经济从“疫情模式”重回市场经济模式，权益类资产投资机会显现

供给收缩远大于需求收缩产生的投资机会；中国房地产在政策呵护下将逐步迎来恢复，但是投资机会主要在人口持续流入的一线城市的核心区域；由于美联储加息逐步放缓，美债仍存在一定投资机会。　　从内部看，疫情政策优化，中国经济将从疫情模式重回市场经济模式，中国经济的生产生活活动将持续恢复，预计2023年GDP增速将达到5％；经济动能从外需切换到内需，基建仍是主要支撑力量，房地产投资和消费降幅收窄，是经济增速回升的边际贡献力量。　　从外部看，2022年压制风险资产估值的因素在2023年将逐步解除并转为积极因素。美联储持续高强度、快节奏的加息成为2022年全球风险资产受挫的重要因素，引发资本回流美国、全球金融市场动荡。2023年随着美国经济从滞胀走向衰退，美联储加息节奏将放缓，利好风险资产估值。　　当然，疫情的不确定性、国际地缘政治冲突的不确定性、美国高通胀的粘性都可能改变经济恢复路径、信心和预期恢复情况，这使得当前中国权益类资产优先的逻辑可能有所改变。

金融界2023-01-29

中国“直播带货”第一股驶向高增长赛道的价值洼地

HL，将不再拥有瓷砖业务，从而也降低了中国房地产行业严重放缓和疫情对AEHL增长的负面影响。　　AEHL也将成为一支完完全全的中国直播带货概念股，增长前景充满想象力。　　【财务表现及展望】　　根据AEHL披露的财务数据来看，公司在2020财年的总营收为2650万美元，2021财年的总营收为3350万美元，增幅为26.4％。　　根据2022年上半年财报显示，公司上半年营收达2080万美元，折合超1.3亿人民币。这一半年数据已经很接近公司在2020年的全年营收。　　虽然AEHL的年报还未披露，但我们粗略预估，其2022年的营收将有望达到3亿人民币。　　截止2022年6月30日，公司持有现金350万美元，总资产2020万美元。　　【资本市场表现】　　AEHL自今年以来，股价一路上扬，今年至今的涨幅已高达51％，远远跑赢了大盘。　　这主要得益于　　1、公司的业务剥离以及专注高速增长的中国直播行业；　　2、公司内部人士增持。　　根据2023年1月12日新闻，公司完成了一项私募融资，共出售给由CEO Will Zhang领衔的投资团队1625000普通股，价格在0.8美元。总融资金额为130万美元。　　2023年1月17日——公司宣布定增100万美元。　　总定增后股本变成了11,786,188股，其中1月12日第一批的130万美元由CEO Will Zhang领衔投资。　　【总结】　　中国的直播行业正处于蓬勃发展阶段，AEHL作为该领域的先行者和新兴领袖，将迎来高速增长期，未来数年的营收将有望实现强劲增长，是值得投资者密切关注的价值洼地。

金融界2023-01-28

中国房市突发“重磅爆雷”！融信中国4.2亿美元离岸债务违约佳兆业欠款1.03亿遭绿洲起诉

信用评级后，从他创立的公司辞职。随着中国房地产危机的加剧，政府继续救助一些精选的房地产集团，而不太受青睐的公司则在风中挣扎。上周，国有控股的厦门建发同意以高达63亿元人民币，约合9.38亿美元的对价收购可能成为阿里巴巴支持的家装连锁商城红星美凯龙集团的控股权。综合近几日报道称，复星国际从一个国有银行财团获得120亿元人民币，约合18亿美元的贷款。这家总部位于上海的企业集团一直在加班加点地通过一系列资产出售来改善其信用状况。连环违约者佳兆业集团控股被绿洲资本管理公司起诉，据称欠这家香港投资公司1.023亿美元的未付本金和利息。总部位于深圳的佳兆业拥有120亿美元的离岸债务，是仅次于中国恒大集团的中国离岸市场第二大负债开发商。

小萧2023-01-27

中国80%人口已阳过！知名机构警告：中国重新开放会带来7200亿美元的“通胀炸弹”

了预防性储蓄。他们认为，储蓄者的动机是中国房地产价格暴跌和青年失业率飙升。在美国，即使面临逾一代人以来最激进的货币紧缩行动，去年消费者支出仍保持增长，这在一定程度上要归功于储蓄过剩。相比之下，在中国，经济重新开放的时候，央行正处于宽松模式——这可能会加剧通货膨胀。（图源：CEIC、野村证券）可以肯定的是，一个严峻的不确定因素是，中国结束“动态清零”防疫政策时引发的前所未有的浪潮，可能导致数百万人死亡，并导致数亿人感染，从而对经济产生影响。话虽如此，中国今年可能会给世界其他地区带来两种形式的通胀冲击。首先将是对供应的负面影响，这要归功于中国的非强制性封锁，由于生病的工人呆在家里，工厂难以维持运营。然后是需求冲击，届时中国消费者将恢复大量支出，推高大宗商品价格。最近，美国消费疲软帮助压低了大宗商品成本，但在某种程度上，中国进口将加大价格压力。别忘了中国需求的输出，最突出的形式是旅游业。 “经过三年的隔离，有大量被压抑的出国旅游需求。我们预计到2023年底，出境游将从几乎为零恢复到大流行前水平的75%，”凯投宏观经济学家Sheana Yue周五在一份报告中写道。国际政策制定者已经处于警惕状态。欧洲央行行长拉加德周五在瑞士达沃斯举行的世界经济论坛上表示，尽管强劲的需求将受到欢迎，但中国重新开放“将给我们许多人带来通胀压力”。

夏洛特2023-01-22

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