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美国4月成屋销量再降！抵押贷款利率上升令买家感到沮丧，推迟房市复苏

销售连续第二个月下降，全国约一半地区的房价上涨，再加上可能更高的抵押贷款利率，将推迟房地产市场的复苏。周四（5月18日），全美房地产经纪人协会（NAR）表示，4 月份成屋销售较3月份下降3.4%，经季节性因素调整后的年率为428万套。据FactSet称，这略低于经济学家的预期。与去年4月相比，销售额下降了23.2%。其中西部市场的年度降幅最大，销售额比去年同期下降了30%以上。 NAR表示，全国房价中值比去年4月下滑1.7%至388,800美元。这是自2012年1月以来最大的年度房价中值跌幅。 NAR 首席经济学家Lawrence Yun说：“大约一半的地区正在经历价格上涨，即使在价格较低的市场，主要是昂贵的西部地区，在冬季市场较为平静之后，春季购买季节也出现了高于要价报价的情况。” 美国房地产市场尚未摆脱一年多前开始的低迷，当时30年期抵押贷款的平均利率开始从超低水平攀升，最终在秋季翻了一番，达到略高于7% 。该基准住房贷款利率倾向于追踪10年期国债收益率的走势，由于债券投资者对美联储积极上调其主要借贷利率做出反应，10年期国债收益率大幅上涨。最近几周，30年期住房贷款的平均利率大多小幅走低，自3月初以来一直徘徊在6.3%左右，但这仍比一年前高出约1.5%。当抵押贷款利率上升时，他们可以在本已高昂的房价之上每月为购房者增加数百美元的成本。在过去的一年里，利率上升和市场上房屋存量居低不下，迫使许多潜在购房者观望，导致春季购房季开局乏善可陈。截至2023年前四个月，成屋销售比去年同期下降了约27%。销售额较2022年1月的最近峰值下降了33%。待售房屋的短缺使市场竞争激烈，在许多市场引发了竞标战，尤其是对于相对低价的房屋。 NAR表示，截至4月底，市场上共有104万套房屋，环比增长7.2%，比去年4月增长1%。按照目前的销售速度，这相当于2.9个月的供应量，比3月份的2.6个月和一年前的2.2个月有所改善。

Dan19772023-05-18

58安居客研究院院长张波解读4月70城房价数据：一线城市复苏明显，二线城市持续分化，三四线城市复苏偏慢

城市的市场复苏总体依然偏慢，部分城市的房价上涨仍显动力不足，为了加速区域市场热度提升，4月不少城市在政策放松的同时，积极推出“团购”方式，通过价格层面的优惠来吸引更多的需求者加速入场，这在一定程度上也会导致城市总体房价阶段性波动。　　4、5月走势：从线上的用户浏览量、线上售楼处咨询量等前置性指标来看，4月不少城市的市场的热度出现了阶段性回调，并且五一楼市的热度上涨分化亦十分明显，这都预计着5月房价表现仍将保持和4月相当水平，部分热点城市复苏的节奏有所保持，但部分城市还将在底部徘徊积蓄力量再次反弹。

金融界2023-05-17

澳大利亚央行发布会议纪要加息是出于对通胀意外上行风险的警惕

　　面对劳动力市场供应吃紧和房价上涨，澳大利亚央行在本月出乎市场意料地决定加息时，权衡了通胀意外上行的风险。　　澳大利亚央行议息委员会也讨论了连续第二个月按兵不动的选项，但最终还是决定上调基准利率至11年高点3.85％。该行当时还预测，总体CPI料将到2025年年中才会回落到目标区间2-3％的顶端。　　“成员们指出，尽管这与央行的使命和目标相符，但鉴于通胀率到那时将是高于目标约四年时间了，它几乎没有给通胀上行风险留下空间，”澳大利亚央行周二发布的5月2日会议纪要显示。　　“成员们还同意，可能仍然需要进一步加息，但这取决于经济和通胀的变化情况。” 　　“如果其他潜在通胀上行风险成为现实，就将进一步推迟通胀率回到目标水平的时间，并可能导致通胀预期发生破坏性变化，”会议纪要显示。“此外，委员们指出，会议上给出的预测是基于对现金利率路径 —— 涉及再次加息 —— 的技术性假设。” 　　会议纪要显示，其他重启加息的理由还包括4月经济数据强劲（劳动力市场供应吃紧、通胀压力显著），而全球银行市场的压力有所缓解。　　不过算上5月这次加息，澳大利亚应对通胀的政策行动也落后于全球其他一些央行，自2022年5月以来累计将利率提高了3.75个百分点。　　新西兰央行将于下周召开会议，料将再度加息25个基点，从而累计升息5.25个百分点。

金融界2023-05-17

房市好转原因找到了，专家警告：房价飙升，央行将不急于降息

且，房价的上涨趋势往往是非常明显，因此房价上涨可能预期会对通胀产生显著影响。加拿大人口最多的大多伦多地区的房屋平均价格在 4 月份连续第三个月环比上涨，同时销售额也有所上升。加拿大其他主要市场也有所上涨。尽管借贷成本较高，但在抵押贷款借款人接受压力测试后，加拿大的抵押贷款拖欠率目前仍然很低，经过压力测试后，如果将来利率比目前所签的贷款利率高 2 个百分点，他们还可以应付。此外，在贷方延长摊销期限并保持每月供款额不变后，浮动利率的房贷一族也免受更高利率的影响。 “市场能够如此迅速稳定下来的一个原因是因为没有强制抛售，”Kavcic 说。但情况可能会发生变化，加拿大皇家银行RBC最近警告称，未来一年抵押贷款拖欠率可能会上升三分之一以上。另一个担忧是美国银行业危机的压力可能会蔓延至加拿大，这方面的线索可能来自加拿大央行的金融体系审查的报告将于本周四发布。但分析师表示，也有支持房市复苏的有利因素，其中包括房源供应短缺、创纪录的新移民涌入加拿大，以及劳动力市场强劲。 Capital Economics 的加拿大高级经济学家斯蒂芬·布朗（Stephen Brown）说，未来几个月工资增长可能会降温，有助于降低通胀。但是，布朗警告说；“如果房价再次飙升，央行不太可能急于降息。” 作者：丁其

超级生活2023-05-16

加拿大房地产市场复苏，专家发出警告：可能推高通货膨胀，延缓央行降息！

此外分析师表示，房价往往非常明显，因此房价上涨可能会对通胀预期产生显著影响。加拿大人口最多的大都市区大多伦多地区4月房屋均价连续第三个月环比上涨，销售也有所上升。其他主要房地产市场也出现了上涨。尽管借贷成本上升，但加拿大的抵押贷款拖欠率目前仍保持在低位，此前抵押贷款借款人接受了压力测试，结果显示，如果利率比贷款利率高出2个百分点，他们仍能应付。在贷款人暂时延长其债务摊销期，保持其还款不变后，可变利率借款人已免受更高利率的影响。 “市场能够如此迅速企稳的原因之一，就是没有出现被迫抛售，”Kavcic说。但情况可能会发生改变。加拿大皇家银行最近警告说，未来一年抵押贷款拖欠的风险将上升三分之一以上。另一个担忧是，美国地区银行业的压力可能会蔓延到加拿大。这方面的线索可能来自定于周四(5月11日)发布的《中国央行金融体系评估》(Financial System Review)，该报告是对金融体系紧张状况的年度评估。但分析师表示，也有支持经济复苏的有利因素，包括供应短缺、创纪录的移民和劳动力市场强劲。未来几个月，工资增长可能会降温，有助于降低通胀，但加拿大央行“如果房价再次飙升，不太可能急于降息，”凯投宏观(Capital Economics)资深加拿大经济学家Stephen Brown在一份报告中表示。

绿山墙的安妮2023-05-15

悦读书|欧美银行动荡，如何避免金融危机卷土重来？

，2005年10 月发文称虽然过去两年房价上涨了25％，但是有基本面支撑。　　美国房地产价格开始下跌是在2006—2007 年，取决于使用哪个指数，但是房地产投资见顶则是在2005 年。喊房地产价格泡沫的人大多数都喊早了。即使有泡沫，破灭的时点也很难确定。市场不理性的时间可能要久于你保持流动性的能力。做空不能太早。总是喊狼来了，不一定是预判好，有可能只是运气好。一个停摆了的钟，一天还能准两次呢。IMF 以前有一位首席经济学家就开玩笑说：“我会一直预测衰退，直到它发生。” 　　过去100 年里房价的平均涨幅不超过通胀，那为什么大家认为房价会一直涨呢？一种看法是住房抵押贷款不会集体赖账，以房贷为支撑的债券不会违约，即使个别区域房贷违约，但打包证券化之后的房贷能够更好地分散风险。在20 世纪80 年代拉美危机之前很多人认为主权国家不会违约，在1998年俄罗斯拖欠债务之前也有人认为核武器国家不会违约。历史上，美国房贷违约率远低于1％，就是在经济衰退的2001年也只有0.5％，2008年金融危机期间才上升到3％。国债利率很低，购买MBS是为了追求高收益，看上去也没有什么风险。加杠杆买房，放大了房价上涨带来的收益。即使房价和通胀一起上涨，真实价格不涨，有杠杆仍然可以获利。杠杆让人迷失方向，忽视房价可能集体下跌的风险。　　四、长期繁荣带来的自满　　危机前，纽约联储让银行做经济衰退情境下的压力测试，没有一家银行的测试结果显示其资本金不足。事后看，压力测试的情景假设太宽松了，25 年没有发生大的衰退，银行的风险胃口越来越大，资本金的质量逐渐变差，普通股一级资本（common equity）减少。更重要的是，银行真正的杠杆在表外和衍生品，没有被计算进来。也不是银行故意隐瞒，它们也不知道怎么算。这种自满情绪不仅体现在金融市场的被监管对象，也体现在其监管者身上。伯南克2005 年在总统经济顾问委员会主席任上曾想加强“两房”的监管，保尔森2006 年来华盛顿更进一步，推动众议院通过了相关法案，但是在参议院被搁置。加强对住房贷款的监管来得太迟了，一直受到阻力，部分原因在于住房是“美国梦”的一部分，2005 年住房拥有率达到了最高点69％。危机后再加强监管，是亡羊补牢。　　五、危机自我加强的循环很难打破　　金德尔伯格说危机遵循“疯狂- 恐慌- 崩溃”（mania-panic-crash）路径。在危机集中爆发时刻会出现非线性放大的恐慌效应。伯南克、盖特纳、保尔森在《救火》一书里将这种效应比喻成“大肠杆菌传染效应”：某家汉堡店的某个汉堡里的牛肉有问题，恐慌的结果是全国消费者所有的肉都不吃了，而不是理性分析是哪个地方哪个分店的哪些肉出了问题。对某些资产的担忧会导致抛售，抛售让资产价格下跌导致追加保证金要求（margin call），保证金要求又导致更多的抛售，进一步压低资产价格和投资者净财富。保证金螺旋和净财富螺旋相互加强的反馈机制在危机的形成和泡沫破灭中都有发生，本章专栏8 对此有进一步的简述。　　六、危机的终极根源在于人性　　“太阳底下无新事。”危机的背后是人性，作为群居动物，恐惧和羊群效应在我们进化的基因之中。人的贪婪和恐惧交织，资产价格的暴涨和暴跌交替。人性不可能被消灭，因而危机总会发生，繁荣和萧条是金融的固有形态。上一场危机的应对常常埋下下一场危机的种子。　　从2001 年互联网泡沫到2008 年房地产泡沫，从大衰退后的量化宽松到资产价格繁荣。危机发生，应对危机，宏观刺激，形势好转，监管放松，志得意满，危机又爆发，如此周而复始，政策、市场和人性纠缠在一起。　　现在来看2008 年全球金融危机，美国发了十万亿美元次级贷款、百万亿美元信用违约掉期对赌，整个金融市场泡沫化，发生危机是必然的。大家都把雷曼倒闭当作2008 年全球金融危机的标志性事件。如果没有雷曼事件，结果会不会不一样？美联储没有救雷曼，救了贝尔斯登。事实上雷曼总资产约7 000 亿美元，贝尔斯登约4 000 亿美元，雷曼比贝尔斯登大不了多少。如果把雷曼救了，也许不一定会引发一系列的连锁反应，但历史无法假设。　　危机真正传染开来、引发恐慌是在货币市场这个看上去最安全的市场。货币市场基金主要储备基金（Primary Reserve Fund）大约持有雷曼1％的商业票据，雷曼倒闭之后该基金出现亏损，投资者的1 美元只能给付97 美分，也称跌破净值。原来大家都觉得买基金是最安全的，与存银行一样，但基金毕竟不是银行，没有存款保险保护。亏损发生后，买了这只基金的人就开始集中赎回，结果引发了发生挤兑。　　当时货币市场的规模是3.5 万亿美元，约有3 500 万人投资货币市场。巴菲特回忆说参加聚会，发现大家都在讨论货币市场是否安全。如果只挤兑这一家基金还行，但这个时候还会发生“大肠杆菌传染效应”。自从雷曼的商业票据出了问题，很多家货币市场基金都遭到了挤兑，因为货币市场基金持有很多大公司的商业票据，如通用电气、苹果、微软等企业的商业票据。平时大家觉得没有风险，不会破产，到这个时候就会想这些公司的票据会不会也有问题？所以一家公司的商业票据、一个产品出了问题，市场就认为所有公司的商业票据和其他产品都有问题。危机一定有意想不到的、协同的、夸张的恐慌效应，从很乐观到恐惧再到崩盘。　　危机的爆发也有可能是“灰犀牛”，即在一系列预警信号和危险迹象之后仍然发生的大概率事件。金融危机更多是“黑天鹅”，发生在事前没有想到和监管没有照顾到的角落。如果吸取了以前的经验教训，把监管漏洞堵起来，同样的危机就不会再次发生，风险聚集和金融创新都符合“最小监管阻力原则”，发生在监管边缘地带。回顾以前发生过的危机，比如20 世纪30 年代的银行危机，为避免银行挤兑，推出了存款保险，银行挤兑就很少见。再比如2008 年出问题后，对房地产市场和银行与影子银行体系监管较为严格，2020 年新冠疫情冲击时，这些部门的杠杆率得到有效控制，未发生系统性风险。　　没有两次危机是一样的，但是会押着相同的韵脚。2008 年全球金融危机暴露出了影子银行的问题，没有监管到影子银行有很多表外业务，成立了表外的 “特殊投资实体”，加了很多杠杆。投资银行也都依赖短期批发融资，杠杆率更高，再就是签了很多信用违约掉期对赌协议，内嵌有复合杠杆。监管没到位，杠杆率又很高。

金融界2023-05-12

房贷暴雷！全民破产！信用评级降低！加拿大经济已经被美国玩坏？民众做最坏准备…

觉得加息无所谓，继续刺激住房需求，刺激房价上涨，造成更多的债务负担。而债务一旦超限，后果无法现象。图自CMHC CMHC首席执行官Bowers对《环球邮报》表示，“不要让人们更容易借到更多的钱。”“我们认为，从政策角度来看，在供应受限的环境下，这不是最好的举措。”Bowers说，延长担保抵押贷款的偿还期将创造更多的住房需求，提高个人的购买力，这将“转化为住房成本”。报道称，特鲁多政府一直试图让首次购房者更容易购买房产，并已经推出税收激励和政府贷款计划，但一直回避延长贷款偿还期。截至目前，许多大银行的住房贷款中有很大一部分的偿还期超过了30年。Bowers说，CMHC正在管理与延长分期偿还相关的风险，并说这些延长的贷款只占一小部分。她说，CMHC一直在与放贷人沟通，放贷人一直在联系借款人，看他们是否能承受更高的月供。CMHC表示，承保的贷款接近或已经资不抵债的房屋所占比例越来越大。出现这种情况是因为最近房价下跌，而不是因为房主在原有贷款的基础上要支付更高的利息。如果不出意外，加拿大经济崩盘将始于房地产，暴雷也将始于银行和房奴。 2023年6月，没住就是压死骆驼的最后一根稻草。

加拿大乐活网2023-05-12

莱坊：全球豪宅价格自金融危机以来首次下跌

以来，由于该国市场的结构性变化，迪拜的房价上涨了149％。　　全球激进的货币政策导致利率飙升，从而推高了抵押贷款利率。预期中的暂停紧缩可能不会带来多少缓解。　　莱坊表示：“虽然美联储和其他央行可能正接近利率峰值，但未来几个季度，即便是高端住房市场也可能面临持续的价格下行压力。”

金融界2023-05-11

中国通胀起不来、美国通胀下不去

美国CPI占比较高，为35%左右，因此房价上涨持续性地推动通胀上行。图2 美国CPI、核心CPI当月同比（%）二、美国通胀数据分项特征从同比看，对CPI当月同比起主要拉动作用的有：房租（2.62）、运输服务（0.64）、家庭食品（0.59）、在外饮食（0.44）。因此，食品、服务中的房租、运输服务是主要拉动项，合计拉动4.29个百分点。最重要的是，食品、房租、运输服务同比涨幅均较3月回落，这意味着，最具贡献的通胀力量开始减弱，只是回落幅度偏慢。从环比看，对CPI环比起主要拉动作用的有：发动机燃料汽油（0.1）、二手汽车和卡车（0.11）、房租（0.16），合计拉动0.37个百分点，但房租对整体的拉动作用小幅回落。表3 4月美国CPI同比拉动拆分资料来源：华创证券表4 4月美国CPI环比拉动拆分资料来源：华创证券总的来说，未来美国CPI能源项与食品项环比增速进一步下行的空间有限，而核心通胀增速下降预计偏缓，预计年内整体CPI增速较难回落至3%以内。与此同时，近期债务上限以及第一共和银行破产的风波使得信贷条件有所收紧，进一步加大了美国经济衰退的压力，我们预计美联储6月或选择暂停加息，但由于通胀距离目标仍有较远距离，年内或难以开启降息周期。

格上财富2023-05-11

ACY证券：美国通胀十连降，房产市场或转强？

之久。 VNQ日线图对于想要把握这波房价上涨的投资人来说，可以考虑地产基金的综合ETF商品。从美国最大的地产基金ETF商品VNQ日线图来看，现价正处在空头趋势的泥潭当中，即便基本面中短线利好，但技术面压力依旧严峻。现价正处在箱体震荡行情当中，支撑位置在80整数位大关，可以短线看涨至84上沿位置。而想要中短线看涨，需要等待价格突破箱体上沿与趋势线的共同阻力。一旦突破，中短线目标位置则可以上移至90大关，预期回报率为7%左右。可以考虑利用2倍以下的杠杆，扩大风险敞口，提高年内收益。今日关注数据 - 北京时间 19:00 英国央行公布利率决议 19:30 英国央行行长贝利召开新闻发布会 20:30 美国当周初请失业金人数 20:30 美国4月PPI年率联系我们电话：167 4049 5509（中国） 1300 729 171（澳大利亚）微信：acyauzh 官网：https://www.acy-zh.com 邮箱：support.cn@acy.com 免责声明：本文所提供的信息仅为一般建议，并未考虑到投资者的个人目标、财务状况或投资需求。外汇和衍生品交易风险较高。在您决定进行外汇交易投资之前，我们建议您考虑您的投资目标、风险承受能力以及交易经验。有任何疑问，请您咨询独立专业的财务或税务的意见。ACY Securities Pty Ltd（AFSL 403863）受澳大利亚证券投资委员会授权和监管。 2023-05-11

ACY证券2023-05-11

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