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抵押贷款利率、房价持续上涨，美国房屋退市量创纪录
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场。　　有报道称，由于抵押贷款利率和房价上涨，需求大幅下降。尽管自上个月以来抵押贷款利率略有下降，但每月抵押贷款付款仍明显高于一年前。　　周四，抵押贷款买家房地美（Freddie Mac）报告称，30年期平均利率从上周的6.58％降至6.49％左右。一年前，30年期平均利率为3.11％。　　佛罗里达州房地产经纪人希瑟·克鲁亚伊（Heather Kruayai）表示：“一些卖家很难理解，我们已经不再处于房地产市场的狂热之中了，他们很难接受自己错过了高价的机会。”。克鲁亚伊补充道，当卖家意识到自己的房子定价过高时，他们的房产已经在市场上停留太久了。　　数据显示，加州萨克拉门托市的上市份额最高，为3.6％，在12周内从市场上退市。根据经纪公司的数据，这比一年前增长了1.6％。
金融界2022-12-05
房地产企业将迎扩表机遇
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心城市新房供应可能偏大，即使需求复苏，房价上涨压力也很小。　　由于长期的缩表，地方供给土地的意愿十分强烈，土地市场机遇明显。各项政策不断推出，尤其是疫情防控政策的优化和按揭贷款利率的下调，预计很有可能推动房地产市场需求在2023年初明显复苏。因此，我们认为，房地产企业即将迎来一个难得的扩表机遇——即低廉的土地价格和行将复苏的销售组合。即便全国区域的销售仍有不确定性，但企业新增土地大多位于一线和强二线核心城市。我们相信，是否能在未来6个月取得股权融资和适当增加杠杆利用，可能是决定企业未来发展前景的关键。　　我们相信，政策多管齐下，将有助于助推房地产企业进入信用新周期，企业销售、信用和投资的恶性循环即将扭转，资产负债表有望实现修复，在A股融资平台优势提升的过程中，积极把握发展机遇的企业有望迎来盈利能力的长足提升。我们看好A股房地产开发企业。　　风险提示：至少在当前，销售远未转好。2022年11月，我们跟踪的样本企业销售金额同比下降15.5％，1-11月累计同比下滑32.1％，边际降幅有所收窄。11月前29天，我们跟踪的42个样本城市新房套数同比下降37.6％（2022年1月1日至11月29日累计下降30.3％），14个样本城市二手房网签套数同比增长22％（2022年1月1日至11月29日累计下降10.1％）。
金融界2022-12-04
分析师预计：明年美国房价将下跌12%，仍有许多人买不起房
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之一左右。分析师表示，在过去两年平均房价上涨40%之后，温和的下跌将不足以让人们负担得起住房，房价上涨的部分原因是新冠疫情期间对更多空间的需求激增。过去十年里，美国房价翻了一番，但自今年年初以来，抵押贷款利率翻了一番，从3.3%上升到6.5%左右，这使得房产市场的历史性繁荣戛然而止。 11月8日至12月2日根据路透社对25名房地产策略师的调查显示，以Case Shiller 20城市指数衡量的美国平均房价预计今年将上涨13.6%，2023年将下跌5.6%以上。如果这一预测最终实现，这将是10年来房价首次出现全年下跌。如果按这一指标衡量，美国平均房价将在6月份达到峰值，自那以来房价已经下跌了约4%。据预测中值显示，预计平均房的总降幅为12%，估计降幅最高可达30%。咨询公司RSM的高级房地产分析师Crystal Sunbury说，“高昂的房价加上高抵押贷款利率，让许多美国人买不起房。市场调整预计将持续到2023年，房产市场已经回吐了疫情期间的部分大幅涨幅。” Sunbury预计明年房价的平均降幅为5%，与市场普遍看法大致相同。但根据对另一个问题的回答中值显示，房价需要从高峰到低谷下降近20%，才能让人负担得起。预测最高可达40%，大致相当于2007至2008年金融危机前的调整水平。人们预计，强劲的就业市场和紧张的供应将防止方式崩盘。24位受访者中有14人表示，这种情况发生的可能性很低或非常低。在剩下的10人中，9人认为很高高，1人认为非常高。成屋销售已连续9个月下滑，10月成屋销售年率从年初的近650万户降至440万户，预计在明年第三季度之前，成屋销售均值将维持在当前水准附近。美国独栋住宅建设和未来建设许可也降至2020年6月以来的最低水平。 Windermere Real Estate的Matthew Gardner表示：“2023年美国的房价将在一定程度上受到库存限制的保护。许多潜在的房屋卖家不愿意失去他们目前享受的历史低位利率，这将限制全国性的房价调整。” 由于大多数美国人采用了30年期固定抵押贷款，房主不会立即感受到利率上升的影响，因此减少了丧失抵押品赎回权和彻底崩盘的风险。
Sue2022-12-03
【中指快评】全年土地市场高开低走，核心城市11月表现喜人
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价成交宗数占比39％。受期房烂尾担忧、房价上涨预期转弱、居民收入预期悲观三重影响，房地产市场表现不振，房企拿地意愿持续走低，溢价成交宗数占比降至20％以下，多地土拍甚至100％地块底价成交，市场化运作房企参与积极性亦呈下降趋势，城投再次进场托底，成为市场绝对主力。　　回顾11月，22个集中供地城市中，共有8个城市完成了新一轮土地集中供应，累计成交85宗涉宅用地，揽金约853亿元。11月土拍热度较高的城市仍以核心城市为主，其中北京四批次超80％地块溢价成交、半数地块地价触顶；深圳四批次超60％地块溢价成交，同样半数地块地价触顶；杭州四批次半数地块溢价成交，超30％地块地价触顶。反观其他城市，绝大部分地块以底价成交为主。热点城市在年末土拍热度提升的主要原因：（1）目前全国房地产市场仍未企稳，高能级核心城市由于城市基本面好、房地产市场仍有热度，是当下房企为数不多的投资选择。（2）核心城市供地缩量提质，本次北京、深圳、杭州四批次供地总量均为个位数（6-8宗），且主城区地块占比较高，对房企吸引力较强。（3）部分房企仍希望完成今年全年投资任务，希望在年底把握为数不多的核心城市供地机会。从拿地企业结构来看，近期的表现同样为行业的发展注入了希望。其中表现最为抢眼的是杭州，作为民营经济的重镇，杭州四批次土拍仅1宗地块由国资竞得，其余地块均由民企获取，民企拿地金额占比达92％。此外，同处长三角的无锡，本次民企拿地金额占比也超过30％。这样的变化与金融十六条中“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”对于行业信心的提振不无关系。　　展望12月，尽管近期各类利好政策不断，但无论是金融16条、预售资金监管优化、还是“第三支箭”，其核心目的都是对房企的纾困，很难在土拍市场立刻起到作用。在房地产市场企稳之前，土地市场尚不具备全面回升的基础，热点城市仍将聚焦在北上深杭等核心城市。目前已明确供应的集中供地城市包括苏州、武汉、上海、广州和天津，其中最值得关注的可能是上海四批次6宗地块的土拍表现，另外值得期待的则是传言中的北京五批次。当然后续或将还有更多城市赶上今年的土拍末班车。最后的一个月，让我们一起关注。
金融界2022-12-01
中信证券：房地产企业即将迎来一个难得的扩表机遇
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心城市新房供应可能偏大，即使需求复苏，房价上涨压力也很小。　　▍难得的扩表机遇。　　由于长期的缩表，地方供给土地的意愿十分强烈，土地市场机遇明显。各项政策不断推出，尤其是疫情防控政策的优化和按揭贷款利率的下调，预计很有可能推动房地产市场需求在2023年初明显复苏。因此，我们认为房地产企业即将迎来一个难得的扩表机遇——即低廉的土地价格和行将复苏的销售组合。即便全国区域的销售仍有不确定性，但企业新增土地大多位于一线和强二线核心城市。我们相信，是否能在未来6个月取得股权融资和适当增加杠杆利用，可能是决定企业未来发展前景的关键。　　▍风险提示：　　至少在当前，销售远未转好。2022年11月，我们跟踪的样本企业销售金额同比下降15.5％，1-11月累计同比下滑32.1％，边际降幅有所收窄。11月前29天，我们跟踪的42个样本城市新房套数同比下降37.6％（2022年1月1日至11月29日累计下降30.3％），14个样本城市二手房网签套数同比增长22％（2022年1月1日至11月29日累计下降10.1％）。　　▍把握信用新周期起点的扩表机遇：　　我们相信，政策多管齐下，将有助于助推房地产企业进入信用新周期，企业销售、信用和投资的恶性循环即将扭转，资产负债表有望实现修复，在A股融资平台优势提升的过程中，积极把握发展机遇的企业有望迎来盈利能力的长足提升。我们看好A股房地产开发企业。
金融界2022-12-01
央行不为人知的秘密！美元强势不会走远 “中国悄悄在做这个举动”
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持审慎和选择性，因为政府会避免可能导致房价上涨的政策。 “新冠清零政策的方向和预售房屋的及时交付也是影响购房者情绪的关键因素，有效实施最近宣布的支持私人开发商的措施对于流动性也很重要。” 然而，全球货币市场的长期轨迹仍然对美元不利，因为中国和其他主要国债持有国转向一种曾被约翰·梅纳德·凯恩斯斥为“野蛮遗迹”的资产，该遗物现在对美元多头发出红色警报。
小萧2022-11-25
专家预测：加拿大房价将从峰值下跌17.5%，达到2008年经济衰退期间的两倍
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，达到近5%。但在新冠疫情期间加拿大房价上涨了50%以上，而且已经被视为世界上最昂贵的房地产市场之一，预计的下跌将不足以将房价推至可承受的水平。加拿大家庭的债务与净可支配收入之比为1.85，是世界上负债最多的家庭之一，由于他们对可变利率抵押贷款的敞口较大，因此更容易受到高利率的影响。在11月8日至22日对12位房地产分析师的调查中，他们对峰顶至谷底的修正预期在10%(大约是市场已经下跌的幅度)到30%之间。牛津经济学院(Oxford economics)加拿大经济学主任Tony Stillo表示，高抵押贷款利率和疫情期间价格的恐慌上涨，使住房平均成本“比中等收入家庭的借款能力高出35%”。 “我们预计房价将下跌30%，同时收入稳定增长，抵押贷款利率企稳，住房供应增长更强劲……将导致房价在2025年底前回到可负担的区间。” 根据对另一个问题的中值回答，房价需要从峰值到低谷下降25%，才能让人们负担得起。受访者的比例从18%到35%不等。这与加拿大央行高级副行长Carolyn Rogers的观点一致。本周Rogers表示，房价需要下跌，以恢复住房市场的平衡。根据调查的预测中值，加拿大平均房价今年较2021年上涨11.8%，预计明年将下跌10.0%，2024年将上涨1.3%，落后于消费通胀。 “我们面临的情况很特殊，需求已经崩溃，买家没有资格或负担得起年初的价格。但是，在一些地区以外，可供选择的房型并不多，卖家仍然可以说‘不，谢谢’，” BMO Capital Markets高级经济学家Robert Kavcic表示。上月新屋开工数下降11%，原因是卖家推迟上市，希望春季房价会上涨，同时借款成本飙升拖累了需求。由于消费通货膨胀率远高于央行2%目标的三倍，市场预计央行的隔夜利率将在明年达到4.25-4.50%的峰值。多伦多和温哥华的房价是近年来房价上涨幅度最大的两个地区，据预测，这两个城市的房价在2023年将分别下跌11.0%和9.3%。自疫情爆发以来，这两个城市的房价分别上涨了58%和35%。当被要求对加拿大平均房价进行1到10级的评级时，其中1级非常便宜，5级价格大致合适，10级非常昂贵，11位受访者的预测中值为8。多伦多和温哥华的评分是9分。大多数房地产市场专家表示，房价崩盘的风险很低。在金融危机期间，美国房价暴跌了40%左右，但加拿大房价当时只下跌了9%。 “在新冠疫情之前较为‘正常’的时期，房价下跌30%会被视为崩盘。然而，在当前的背景下，大流行期间房价在短短两年时间里飙升了50%，30%的价格调整仍将使房价高于疫情前的水平，”Stillo补充说。
Sue2022-11-25
房市持续承压！10月加拿大房租上涨近12%，平均月租接近2000加元
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报告，加拿大人的房租继续上涨，10月份房价上涨了近12%。这家总部位于多伦多的租赁公司在最新报告中表示，加拿大10月份平均租金同比上涨11.8%。按月计算，月平均租金相比9月份上涨2.2%。其中各类物业的月租平均达达到1976加元，较去年同期上涨209加元。相比2019年10月疫情前的高点1845加元增长了7%。 (图源：Rentals.ca) 火爆的租赁市场加拿大租金最高的是温哥华，达到2576加元，多伦多为2478加元，BC省Burnaby则为2290加元。尽管温哥华是加拿大最贵的租赁市场，但房价在过去两个月下滑了3.5%，去年8月曾达到3083加元的高点。另一方面，加拿大房租最便宜的城市都位于大草原，Grande Prairie Alta以968加元排名第一，紧随其后的是Red Deer Alta的1017加元和萨斯卡通的1023加元。 (图源：Rentals.ca) 大西洋地区需求上升从地区来看，加拿大大西洋地区的月租金涨幅最大。这一地区特别建造及共管公寓的平均租金较去年同期上涨32.2%，平均每月租金为2199加元，增幅明显高于加拿大其他省份。安大略以17.7%位居第二，其次是BC省，为15.1%。 (图源：Rentals.ca) 10月16日Rentals.ca 和Bullpen研究与咨询公司（Bullpen Research & Consulting）发布的全国租金报告的数据显示，9月多伦多一居室的平均租金已经达到2474加元，较8月增涨6.3%，较一年前上涨27.5%。2022年8月至9月，多伦多两居室的平均租金仅上涨2.9%，达到3361加币，同比上涨达27.7%。公寓的租金涨幅更大，9月份的平均租金同比上涨31.2%，达到2855加元。而在整个加拿大范围内，9月份所有类型房产的平均租金为2043加元，月增长4.3%，年增长15.4%，比2021年4月的市场低点增长了21.9%。
Sue2022-11-23
美国房价跌势或超2008年金融危机！10月成屋销售九连降，创历史最长连跌
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9年以来最大降幅自疫情开始以来，美国房价上涨了45%。但随着抵房贷利率在春季上升，房价开始走弱，这大大降低了买房的负担能力。自2022年年初以来，在首付比例为20%的情况下，普通住房的月供上涨了近1000美元。在包括拉斯维加斯、迈阿密、洛杉矶、菲尼克斯、坦帕和圣地亚哥在内的10%的主要市场，房主必须花费两倍于家庭收入中位数长期平均水平的钱来支付月供。这就是为什么房屋销售量在5月份开始急剧下降，以及为什么房价也随之下降。 9月份房价环比连续第三个月下跌，不过跌幅没有7月和8月那么大。虽然由于季节性放缓，价格通常会在夏天和秋天下降，但在2022年，价格的下降幅度比往常要大得多。自7月份以来，房价中值下降了11560美元。然而，价格仍比2021年9月高出10.7%。截至9月底，借款人在持有20%房产权益的情况下可获得的总股本较5月份减少了1.17万亿美元。这是三年来所谓的可动用股本首次出现下降。目前只有不到50万借款人的房贷资不抵债，但仍是5月份的两倍。那些在过去一年中购买住房的人将面临最大的资产缩水风险，因为他们是在市场的顶峰时期购买的。
Dan19772022-11-19
兴业投资：需求放缓忧虑笼罩，国际油价上周收跌
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在较高的抵押贷款利率的压力下已经崩溃。房价上涨，再加上融资成本飙升，削弱了购房者的需求。住宅建设也随之放缓，从今年住房开工的趋势性下降中可以明显看出。9月份，月开工率暴跌8.1%，达到143.9万套。疲软基础广泛，单户住宅(-4.7%)和多户住宅(-13.2%)开始下降。我们预测10月份新屋开工继续放缓，预计将达到142万套；而营建许可也将由上月的156.4万套放缓至151.5万套。毫不奇怪，房屋建筑商的情绪已经恶化。NAHB/Wells Fargo房屋市场指数(HMI)已连续10个月下跌，10月份下跌8点至38点。目前的销售指标在上个月下滑至收缩区域，而潜在买家部分的流量降至25，或自2020年春季首次疫情封锁以来的最低值。我们预计11月NAHB房屋市场指数将继续下滑至36点。HMI对需求疲软的评估反映了成屋销售的急剧下降。成屋销售已连续8个月下降，9月份降至471万套。与1月份相比，9月份的销售速度下降了27%。10月份，购房抵押贷款申请下降了约15%，为周五的成屋销售报告再次下降奠定了基础。我们预测10月成屋销售额将下降至440万套。央行动态方面：美联储理事沃勒、纽约联储主席威廉姆斯、费城联储主席哈克、美联储金融监管副主席巴尔、圣路易斯联储主席布拉德、克利夫兰联储主席梅斯特、美联储理事杰斐逊和明尼阿波利斯联储主席卡什卡利将在不同场合发表讲话。投资者可从中寻找美联储加快缩减购债规模和加息幅度的更多线索。美联储官员可能会在10月CPI报告公布后，抑制市场过度鸽派的反应。这可能会使美元企稳。除此之外，投资者还要密切关注全球经济衰退的讨论、乌俄军事冲突和全球疫情的最新进展，这些都会给原油市场带来重大影响。技术面上看，美油周图保利加通道收敛，油价在中轨附近发展，14周均线转向看涨，20周均线看跌，慢步随机指标走低。K线图收长上下影阴线，表明上方抛压强劲，而下方有逢低买盘承接，鉴于技术指标好坏参半，预计油价本周可能区间震荡。支撑分别位于88.40、87.20、86.00，阻力依次是90.30、91.50、92.80。布油周图保利加通道收敛，油价在中轨附近发展，14和20周均线持平，慢步随机指标自超买区回撤。K线图收长上下影阴线，表明上方抛压强劲，而下方有逢低买盘承接，鉴于技术指标好坏参半，预计油价本周可能区间震荡。支撑分别位于95.00、93.80、92.50，阻力依次是97.30、98.50、99.80。 2022-11-17
兴业投资2022-11-17

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