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港股午评：恒指涨近300点、科指重回5000点上方，内房股及科技股普涨、金辉控股涨超43%

昨日强势，华润置地、万科企业涨超3%，龙湖集团涨超6%，碧桂园涨超4%。有市场人士指出，市场在憧憬即将于4月底召开的政治局会议上可能对房地产行业有积极引导。另外，花旗称当前是增持中国地产股的好时机，因政策支持以及房企经营管理改善有望推动该行业盈利能力回升。苹果概念股强势，高伟电子涨超8%，瑞声科技涨超5%，富智康集团涨超4%，舜宇涨超3%。其他个股方面，地平线机器人涨超7%，蔚来涨超6%，联想集团、百度涨超5%，哔哩哔哩、网易、快手、阿里涨超3%，腾讯涨超2%。企业新闻周大福(01929.HK)：一季度零售值同比下降11.6%。季内，内地直营店及加盟店的同店销售分别同比下降13.2%及8.7%。玲珑轮胎：筹划发行H股股票并在香港联交所主板上市。五矿资源 (01208.HK)：一季度铜总产量达约11.82万吨，同比增长76%。友邦保险(01299.HK)：当日耗资2.79亿港元购回500万股普通股，每股购回价介于55.25港元至56.7港元之间。中国铝业(02600.HK)：一季度营业收入约557.836亿元，同比增长13.95%；净利润约35.38亿元，同比增长58.78%。高鑫零售(06808.HK)：预计截至2025年3月31日止年度税后盈利大幅改善，同比扭亏为盈。京东物流(02618.HK)：德邦物流一季度归母净亏损约6837.6万元，同比盈转亏。赤子城科技(09911.HK)：一季度社交业务平均月活达约3283.5万，环比增长约3.4%；社交业务总收入预期约13.45亿至13.95亿元，同比增长约39.1%至44.3%。中石化油服(01033.HK)：一季度营业收入178.5亿元，同比减少3.7%；净利润2.18亿元，同比增加23%。新高教集团(02001.HK)：公布截至2025年2月28日止中期业绩，总收入同比增长11.4%至16.513亿元，净利润同比增长8.6%至4.69亿元。绿科科技国际 (00195.HK)：雷尼森项目一季度锡产量为2432吨，环比下跌26.9%。机构观点华泰证券指出，对等关税扰动发生后，坚定看好港股相对收益表现，原因有三点：第一，产业上，市场中业绩与关税敏感性较高的出口链及中游制造企业市值占比较低；第二，科技企业盈利表现或将持续支持港股行情演绎；第三，外部扰动下，市场或对内需政策存在较大预期。中泰国际研报指出，对等关税博弈进入谈判与豁免阶段，市场关注点从单纯关税升级转向中美在科技、金融等领域的竞合关系演变。恒指波幅指数已从高位回落，大盘或逐步转向双向震荡格局。尽管地缘政治风险与盈利下修压力压制指数上行空间，但扩内需政策预期升温、南下资金持续流入以及AI产业革命催化，均为港股提供重要支撑。当前恒指预测PE回落至9.5倍，风险溢价回归两年均值，估值底部支撑力逐步显现，但企业盈利仍面临出口下行、政策传导时滞带来的下修压力。短期维持区间震荡思维，逢低布局政策受益方向：1）科技板块关注AI算力基建（半导体设备、数据中心）及互联网龙头估值修复；2）内需主线把握家电以旧换新、文旅消费及高股息公用事业。浙商国际从四个方面对港股市场进行展望：基本面上，3月经济数据及Q1GDP表现超预期，但外需影响预计Q2显现；政策面上，贸易战升级，外需进一步承压，预计政策面将加力内需刺激；资金面上，中美贸易摩擦导致通胀预期升温，进而压制联储降息节奏；情绪面上，中美关税加无可加，市场暴跌后市场情绪有所缓和，但整体仍偏悲观。板块配置方面，该行继续看好行业相对景气的汽车、科技、互联网等；业绩稳健且受益于政策利好的低估值国央企红利板块；基本面相对独立且受益于降息周期的香港本地银行及公用事业股。

金融界04-25 12:16

飙涨超80%，地产股全面爆发！外资唱多，增量政策将至？

17%，远洋集团涨超10%，中梁控股、龙湖集团等跟涨。 A股房地产板块指数一度涨超3%，其中，南国置业、世联行、渝开发、大龙地产等多股涨停。消息面上，市场在憧憬即将于4月底召开的政治局会议上可能对房地产行业有积极引导。此外，国际知名金融机构花旗与汇丰近日发布研究报告，均建议投资者增持中国地产股。外资唱多：楼市抄底时机到了花旗分析师Griffin Chan和Cindy Li在周三的报告中写道：“从未来两年的投资视角来看，我们认为当前正是增持中国地产股的好时机，因为资产周转率和定价的改善将推动股本回报率回升。” 早在今年2月份，花旗对中国房地产业的悲观看法就已经有所改善，看好政策支持预期和销售企稳的迹象。花旗分析师预计，4月末的中央政治局会议预计对地产业提供“积极支持”。此前国务院总理李强要求推动房地产市场平稳健康发展。最新数据显示，在中美贸易争端升级之前，中国3月份房价跌幅收窄。花旗银行不是唯一一家看好中国房地产投资机会的机构。汇丰银行分析师Michelle Kwok也表示： “低利率、供应紧张以及信贷正常化相互作用，形成了推动房地产市场结构性复苏的有利条件。” 地产行业迎增量政策窗口 24年“926”政治局会议提出“稳住楼市股市”，两会政府工作报告首次把“稳住楼市股市”写进总体要求。、 4月19日召开的国常会再次提到提出“持续推动房地产市场平稳健康发展”，释放了稳定楼市的信号。而接下来，将要召开重要会议，地产政策预期有望再次发酵。中邮证券研报指出，从基本面来看，新房成交量近几周略有下滑，二手房挂牌价仍在下跌，行业仍在探底阶段，但从历史经验来看，地产板块上涨一般提前于基本面企稳，叠加近期地产增量政策预期较强，在4月底重要会议及关键措施落地前，地产板块仍有望实现超额收益。国金证券在4月20日发布的报告中指出：“考虑到目前政府对于政策的态度为尽快出手，预计在4月底或有一批新的地产刺激政策有望落地。” 华泰证券表示，4月22日，截至25Q1末的公募基金持仓数据公布完毕。一季度申万房地产指数以调整为主，数据亦显示公募基金地产股持仓市值环比有所下降，北向资金持仓环比亦有所下降。从持仓集中度的角度来看，机构对于地产股仍存在一定分化。但进入二季度，我们认为从多个角度来看，房地产行业正迎来增量政策窗口：前瞻数据已出现季节性回落，步入传统的政策窗口期的同时，又迎来美国关税超预期，我们认为此时出台增量政策具有较强的可能性和迫切性，后续应关注潜在增量政策出台对板块所带来的投资机会。

格隆汇04-25 11:47

港A房地产板块联袂上攻，房地产ETF基金、房地产ETF均涨1.7%

世茂集团涨超8%，龙光集团、融创中国、龙湖集团、旭辉涨超7%。 ETF方面，华夏基金房地产ETF基金、南方基金房地产ETF、华宝基金地产ETF和银华基金房地产ETF分别涨1.78%、1.76%、1.28%和1.25%。有市场人士指出，市场在憧憬即将于4月底召开的政治局会议上可能对房地产行业有积极引导。市场普遍预期4月底召开的会议将释放进一步支持房地产市场的信号，叠加央行近期通过 MLF 净投放 5000 亿元流动性，市场对降低房贷利率、优化限购政策等增量措施的期待升温。这种政策预期直接提振了投资者对地产股的信心，推动房地产股上涨。房地产行业基本面边际改善，销售与价格企稳信号显现。3 月全国商品房销售面积同比降幅收窄至 0.9%，一线城市二手房价格环比转涨。根据政府工作报告的安排，今年将实施更加积极有为的宏观政策，财政政策更加积极，货币政策适度宽松，适时降准降息，全方位扩大国内需求，促进房地产止跌回稳。上海证券认为在政策刺激下，基建投资有望在“两重”项目的推进下持续增长，房地产投资也有望改善，减少对固定资产投资的拖累。此外，花旗分析师建议投资者增持中国地产股，认为政策支持以及房企经营管理改善有望推动该行业盈利能力回升。花旗分析师Griffin Chan和Cindy Li在周三的报告中写道：“从未来两年的投资视角来看，我们认为当前正是增持中国地产股的好时机，因为资产周转率和定价的改善将推动股本回报率回升。” 目前A股有4只房地产ETF，规模最大的是南方基金房地产ETF，最新规模为68.85亿元，华夏基金房地产ETF基金规模紧随其后，最新规模为6.96亿元。从费率角度来看，四只房地产ETF的管理费+托管费都是0.6%。从资金角度来看，4月有3.33亿元净流入南方基金房地产ETF。展望后市，地产行业今年一季度延续2024年四季度以来的企稳态势，开发投资、到位资金、销售等核心指标同比降幅持续收窄。据国新办披露数据，从监测的40个重点城市来看，前两个月新建商品房销售面积和销售金额同比分别增长了1.3%和7.1%。得益于专项债对土地收储的支持及地方供给侧调控，土地交易量持续低于商品房成交规模，住宅待售面积同比增速自2022年以来首次收窄至10%以内，有望在年内进入下降通道。随着行业指标改善，国房景气指数连续两个月回升，房地产新模式转型成效进一步显现。国常议指出要持续推动房地产市场平稳健康发展，强调我国房地产市场仍有很大发展空间，要进一步释放市场潜力，着力推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展；收购存量商品房用作保障性住房是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要手段；强调推动政策早出手、快出手以积极影响预期。

格隆汇04-25 11:37

鹏扬成长先锋混合A连续3个交易日下跌，区间累计跌幅0.33%

3.81%）、川仪股份（3.48%）、龙湖集团（3.41%）。

金融界04-22 23:56

港股收盘(3.25)|恒指收涨3.81% 蓝筹全线反弹万洲国际收涨11.21%

883)涨8.97%，报8.99港元；龙湖集团(00960)涨8.9%，报36.1港元。热门股方面，永胜医疗(01612)宣布，鉴于欧洲及美国市场对主要医用呼吸相关器械及一次性耗材的需求持续上升，集团现正尽力扩充其产能，提升旗下Inspired品牌加热式加湿器、O2FLO呼吸仪及一系列一次性产品的生产能力。该股今日遭资金爆炒，截至收盘，涨31.15%，报1029.5万港元。信利国际(00732)发布公告，相较2018年度的公司拥有人应占经审核综合溢利(约7400万港元)，预期截至2019年12月31日止年度的公司拥有人应占未经审核综合溢利将会大幅增加约6倍至5亿港元以上。截至收盘，信利国际涨14.1%，报0.89港元。猫眼娱乐(01896)发布2019年度业绩，该集团年内收益为42.68亿元人民币，同比增长13.6%。2019年的年内盈利为4.589亿元，而2018年的年内亏损为1.38亿元。此外，猫眼娱乐公告称，修改与腾讯计算机订立的腾讯电影及电视剧宣发框架协议项下服务范围。根据补充协议，腾讯集团将向公司提供电影及电视剧宣发服务，公司将向腾讯支付有关服务的服务费。截至收盘，猫眼娱乐涨11.93%，报9.85港元。金山软件(03888)发布2019年度业绩，该集团年内收益为82.18亿元人民币，同比增长39%。母公司拥有人应占亏损为15.46亿元，而上年同期取得溢利3.89亿元。交银国际发布报告称，金山软件业务增长前景好于预期，上调投资评级至“买入”，并升目标价52.5%，由19.08港元上调至29.1港元。截至收盘，金山软件涨10%，报24.2港元。 ⑥ 港股异动发盈喜！年度纯利预计同比大增6倍信利国际(00732)涨逾20% 年度业绩由盈转亏至15.46亿元金山软件(03888)早盘反涨逾10% 年度纯利扭亏为盈与腾讯签订影视宣发协议猫眼娱乐(01896)涨逾10% 瑞士精炼厂停产运输中断国际金价飙升招金矿业(01818)领涨黄金股年度净利下降18% 每10股转增4股派3.37元药明康德(02359)现涨6% 康希诺生物-B(06185)昨日创历史新高后涨幅收窄早盘续跌超7% 董事会选举李良彬出任董事长赣锋锂业(01772)续涨逾7% 中汇集团(00382)早盘再涨5% 股价暂现四连阳累涨近两成和谐汽车(03836)将于本周五披露年报早盘涨近7% 周二美股航空股暴力反弹中银航空租赁(02588)升逾17%领涨航空股李宁(02331)将于明日发布年度业绩股价绩前抢跑现涨逾14% 年度业绩超预期!净利润达53.44亿元安踏体育(02020)续涨8.6% 年度纯利同比增近两成至55.51亿昆仑能源(00135)涨逾18% 年度归母净利达3.86亿在校生人数增21.3% 新高教集团(02001)续涨逾12% 年度纯利同比降26%至26.56亿港元远洋集团(03377)跌超6% 绩后获花旗看高至42.8港元重申行业首选龙湖集团(00960)续涨逾9% 拟出售十三酒店项目50%权益偿还银行贷款及利息南岸集团(00577)复牌无量下挫19% 年度经调整纯利增65% 拟回购约10%股份艾德韦宣集团(09919)涨逾18% 年度调整后纯利同比增55.4%超预期万洲国际(00288)一度涨超13% 民生教育(01569)将于今日披露年报股价绩前抢跑涨超10% 获小摩增持4773.43万股涉资33.99亿港元中国平安(02318)涨逾3% 近日获瑞银上调目标价17.2%至37.73港元信达生物-B(01801)涨超7% 南非宣布关闭矿山三周钯金价格大涨俄铝(00486)现涨7% 近期获中金上调目标价20.5%至4.7港元中国软件国际(00354)今日放榜涨超6% 年度纯利同比增超五倍至9.14亿中石化油服(01033)涨逾7% 微创医疗(00853)午后涨逾8% 近期获高瓴小摩增持年度业绩由盈转亏至12.98亿元都市丽人(02298)午后无量反涨13% 年度净利同比增20.3%至54.13亿港元中国建筑国际(03311)午后急升逾12% 年度营收创新高亏损收窄13.2% 雷蛇(01337)仍跌近5% 3月游戏审批名单出炉旗下两款游戏获批心动公司(02400)涨逾5% 今日披露年报中集安瑞科(03899)绩前抢跑午后涨幅扩大逾15% 内房股午后随A股全线攀升中国恒大(03333)飙涨逾17%领涨板块获里昂首次覆盖予“买入”评级弘阳地产(01996)涨近5% 年度纯利同比增18.4%至3.02亿元中粮包装(00906)午后涨逾6% 三部委联合发文提出优化汽车限购措施华晨中国(01114)午后大涨15% 领涨汽车股下周一披露年报三生制药(01530)午后放量飙涨逾20% 耐克Q3营收超预期申洲国际(02313)涨10% 裕元集团(00551)涨6% 与柔宇科技达成战略合作中兴通讯(00763)H股涨近10%A股升逾5% 年度收益创历史新高纯利同比增9.3% 伟仕佳杰(00856)现涨近8% ⑦ 新股消息枫华种业IPO辅导期间32%股权遭司法冻结，为种猪龙头企业万里交科拟科创板上市，近期因拖欠工程材料款被起诉 ⑧ 投融资 58同城以1.05亿美元现金收购优信B2B二手车网上拍卖业务 ⑨ 大公司亿航发布2019年第四季度财报：营收同比增长超4倍仍轻微亏损新浪微博投资KOL服务平台拼量网，不断丰富网红变现方式金山办公：聘任雷军为公司名誉董事长滴滴高级副总裁付军华离职、新三年计划正式提出宝宝树CTO离职，原业务团队高管几近全部离任，创始人王怀南资产被冻结宜人贷前CFO刘佳将加盟百信银行斗鱼任命前腾讯财务副经理为董事会成员消息称软银将出售价值140亿美元阿里股份小米OPPO等所有中国手机品牌暂停印度生产超30家航空公司宣布停飞所有国际航线，超20家已全线停飞波音公司将暂停向股东派发股息，正寻求600亿美元政府救助 ⑩海外市场香港第一家虚拟银行正式提供服务【来源：综合自网络】

老虎证券04-16 18:10

港股午评：恒指涨1.8%、科指涨2.36%站上4800点，消费电子及苹果、黄金股表现强势

中国中煤增持公司60.59万股A股。龙湖集团(00960.HK)：截止3月末累计实现总合同销售金额169.5亿元。山东黄金(01787.HK)股股东及其一致行动人拟增持5亿元-10亿元公司股份。嘀嗒出行(02559.HK)完成认购约15.44亿股优信有限公司的A类普通股。中国铝业(02600.HK)获控股股东中铝集团增持1527.98万股公司A股股份。绿地香港(00337.HK)首3个月合约销售约为6.4亿元，同比下降70.29%。中船防务(00317.HK)一季度实现新接订单125.02亿元，完成年度计划的71.64%。潍柴动力(02338.HK)董事长马常海提议以集中竞价交易方式回购5至10亿元A股股份。中国银河(06881.HK)：预期第一季度归母净利润27.73亿元至31.00亿元，同比增长70%至90%。华泰证券(06886.HK)预计一季度实现归母净利润34.37亿元至36.66亿元，同比增加50%至60%。机构观点平安证券表示，以中国资产为核心的港股经历大跌后低估值优势再度凸显，建议继续关注：1)人工智能及应用、半导体、工业软件等新质生产力等科技板块；2)政策加力支持的创新医药板块以及具有消费属性的中医药和医疗板块；3)受益于内地无风险利率处于低位的低估红利煤炭油气及电信板块。

金融界04-10 12:20

格隆汇公告精选(港股)︱中国银河(06881.HK)预计一季度归母净利润同比增长70%至90%

02亿元完成年度计划的71.64% 龙湖集团(00960.HK)3月实现总合同销售金额70.1亿元德康农牧(02419.HK)3月销售生猪900.65千头销售收入17.69亿元中粮家佳康(01610.HK)运营快报：3月生猪出栏48万头【医药创新】中国生物制药(01177.HK)"TQB3019(BTKPROTAC)"临床试验申请获NMPA批准沛嘉医疗-B(09996.HK)：国家药监局批准YonFlow®血流导向密网支架注册申请高视医疗(02407.HK)：角膜共聚焦显微镜取得国家医疗器械注册证复宏汉霖(02696.HK)：HLX43联合汉斯状®治疗晚期/转移性实体瘤患者的1b/2期临床研究于中国境内完成首例患者给药【收购出售】承达集团(01568.HK)与朗升合作：拟2.4亿港元收购可维莱集团，加码室内装潢材料供应链看通集团(01059.HK)：控股股东出售合共6800万股股份总代价1339.6万港元【股权激励】泛远国际(02516.HK)采纳股份奖励计划可授出的最高股份数目不超7800万股【增发供股】国富量子(00290.HK)拟配售最多3.73亿股筹资4.13亿港元璋利国际(01693.HK)拟折让约8.40%配售最多720万股净筹840万港元【增减持】中煤能源(01898.HK)：控股股东中国中煤首次增持60.59万股A股山东黄金(01787.HK)控股股东及其一致行动人拟增持5亿元-10亿元公司股份【回购注销】腾讯控股(00700.HK)4月9日耗资6.01亿港元回购138.5万股中国宏桥(01378.HK)将继续作出进一步回购金额将不超20亿港元潍柴动力(02338.HK)：董事长马常海提议回购A股股份，总额为5至10亿元阿里巴巴-W(09988.HK)4月8日耗资4998万美元回购398.2万股紫金矿业(02899.HK)4月9日耗资4.65亿元回购3021万股A股药明生物(02269.HK)4月9日耗资2.99亿港元回购1705万股汇丰控股(00005.HK)4月8日耗资1.18亿港元回购160万股瑞声科技(02018.HK)4月9日耗资6951万港元回购215.4万股美的集团(00300.HK)首次回购172.03万股A股股份中远海控(01919.HK)4月9日耗资3523万元回购265.76万股A股渣打集团(02888.HK)4月8日耗资1429.76万英镑回购153.8万股贝壳-W(02423.HK)4月8日耗资500万美元回购83.8万股石药集团(01093.HK)4月9日耗资2958万港元回购610万股中国东方航空股份(00670.HK)4月9日耗资2500万元回购682.6万股A股快手-W(01024.HK)4月9日耗资2368万港元回购52.56万股 MONGOL MINING(00975.HK)4月9日耗资1999.6万港元回购389.7万股复星医药(02196.HK)4月9日耗资1999.7万元回购84.84万股A股海尔智家(06690.HK)4月9日耗资1990.8万元回购81万股A股保诚(02378.HK)4月8日耗资187.54万英镑回购26万股中国外运(00598.HK)4月9日耗资1498.54万元回购309.39万股A股中国生物制药(01177.HK)4月9日耗资1337.32万港元回购400万股百胜中国(09987.HK)4月8日耗资240万美元回购5.29万股复星国际(00656.HK)4月9日耗资1315.4万港元回购336万股极兔速递-W(01519.HK)4月9日耗资1170万港元回购239万股

格隆汇04-09 23:41

财报显示去年中国房企业绩惨淡，难言见底

35亿元，高于一年前的2496亿元。龙湖集团是中国所剩不多的大型民营开发商之一，2024年净利润同比下降19.1%，至104亿元。公司在上周发布的年度报告中披露，去年合同销售总额为1011亿元，同比下降42%。引发整个行业流动性危机的恒大集团，截至周二早间仍未公布2024年全年业绩。根据房地产研究机构中指研究院的数据，中国100家最大开发商去年共售出房产金额达4.35万亿元，同比下降30.6%。野村中国区首席经济学家陆挺在3月中旬的一份客户报告中写道：“我们一直认为，如果房地产行业不能真正稳定，中国经济就无法真正复苏。” 此外，一些分析人士警告，政府和国有企业对这个陷入困境的行业掌控力度正在加强，这可能以牺牲民营企业的活力为代价，进一步加剧了道德风险，一些企业可能因为预期政府救助而不再偿还贷款。与中国军方有关的国有开发商保利置业集团去年合同销售额增长1%，至542亿元，是中指信息公司汇编的前20家上市开发商中销售额唯一增长的企业之一。尽管如此，保利披露，2024年归属于股东的利润同比暴跌87%，仅为1.83亿元。公司在3月20日发布的年度报告中公布了这一数据。保利置业集团董事长万宇清在香港对记者和投资者表示：“我们认为房地产市场今年仍将处于筑底状态。” Seafarer Capital Partners投资顾问公司中国研究主管尼古拉斯·博斯特在接受访时说：“本质上，这是房地产开发行业的一个缓慢的国有化过程，几乎所有大型民营开发商都已消失。” 博斯特说：“最终结果是，无论好坏，民营企业都被洗牌出局。” 中国房地产行业曾是经济增长的支柱，自2020年8月以来经历多年的低迷。当时政策制定者启动了一项去杠杆计划，称为“三条红线”，从而引发了恒大集团及其他高负债大企业的流动性危机。大量未完工的项目令潜在买家望而却步，导致房价下跌，空置住房激增。尽管中国当局自去年9月以来出台了一系列措施，包括下调按揭利率，以挽救这个遭受重创的行业，但复苏基本上仅限于特大城市。野村经济学家在3月21日发布的报告中写道：“除少数幸运的一线城市外，房地产行业仍在收缩，损害了家庭对未来收入和财富的信心。” 预警信号持续亮起。根据中国官方统计机构对70个城市的调查，房价、销售和投资在2月继续下滑。荷兰银行ING的数据显示，2月这70个城市的新房价格环比下降0.14%，而1月降幅为0.07%。今年前两个月房地产开发投资同比下降9.8%。1月和2月新开工面积降幅进一步扩大至30%，而2024年为下降23%。 ING大中华区首席经济学家宋林表示：“2月的数据表明，官方在政策支持方面还不能松劲。” 他说，如果复苏，更可能是“L型”，而不是U型或V型。来源：加美财经

加美财经04-02 00:00

逆势淬炼韧性，解码龙湖集团（0960.HK）穿越周期的三重护城河

2024年，多数房企仍在收缩中挣扎，而龙湖集团却交出一份兼具稳健与成长性的答卷。财报显示，2024年龙湖实现营业收入1274.7亿元，实现公司拥有人应占溢利为104.0亿元；综合借贷总额同比下降8.5%至1763.2亿元，净负债率51.7%，在手现金达494.2亿元。这份成绩单不仅展现了其在行业逆风期的抗压能力，更揭示了其构建长期价值的底层逻辑。透过财报，龙湖的韧性可拆解为三重护城河：财务安全垫、运营造血力与战略前瞻性。这三重优势相互嵌套，形成其穿越周期的底气。护城河一：财务健康度筑牢安全底线，债务结构优化显定力在行业信用风险频发的背景下，龙湖的财务安全边际成为最大亮点。 2024年，其综合借贷成本降至4.0%，平均债务年限拉长至10.27年，短期债务占比仅17.2%，此外，公司一年内到期债务为302.4亿元，占总债务比例为17.2%。根据在业绩会上管理层的表述，公司也已经对今年内的债务进行了有序铺排。截至目前，龙湖集团已提前完成一季度65亿元境内信用债的偿付。另外管理层表示，2025年还会有35亿元中债担保债券到期，由于该笔债务有资产抵押，所以拟通过经营性物业贷款将其置换出来。从“三道红线”指标来看，公司已连续8年稳居“三道红线”绿档，持续验证其不断优化的财务健康度。截至2024年底，公司剔除预收款的资产负债率57.2%，净负债率51.7%，现金短债倍数为1.63倍。财务定力的背后，是龙湖对资产质量的有效管理和把控。截至2024年末，龙湖土储3312万平方米，土地储备的平均成本仅4304元/平方米，公司布局的区域优质，其中，环渤海地区、西部地区、华中地区、长三角地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的34.6%、27.6%、15.0%、13.9%及8.9%。从去年销售成绩可以看到，其全年实现合同销售额1011.2亿元，销售回款率超100%。其中，一二线城市销售占比超90%，长三角、环渤海等核心区域贡献显著。得益于低成本、高能级的土储结构，既降低了公司存货减值风险，又为未来利润释放预留空间。护城河二：运营业务造血能力凸显，多元航道构建增长飞轮与传统房企依赖开发业务不同，龙湖已形成“开发+运营+服务”的协同生态。 2024年，运营及服务业务收入267亿元，同比增长7.4%，占总收入比重提升至21%。这一结构性变化，标志着龙湖已经成功从“地产开发商”向“城市运营商”蜕变。商业投资板块成为增长引擎，去年公司新增运营11座商场，其中4座为轻资产。截至2024年末，龙湖商业累计运营89座商场，期末出租率提升至97%。得益于良好的运营能力，龙湖商业全年租金收入达109.8亿元，同比增长7%，商场全年营业额达735亿元，全年平均客流达328万人次。另外在去年新增运营的11座天街中，成都东安天街、苏州相城天街、天津梅江天街等项目首年出租率即达到或接近100%的状态，印证其选址与运营能力。公司资管航道则通过长租公寓、产业办公等六大业态，全年创收31.8亿元，其中冠寓租金收入26.5亿元，截至2024年底，其已开业房源12.4万间，整体期末出租率95.3%，稳居行业头部。在物业管理方面，龙湖智创生活全年实现收入114.2亿元，同比增长8%，其不断拓宽服务半径，服务超过325万户业主，在管面积4.1亿平方米，客户满意度更是连续第16年超过90%。伴随公司轻资产模式的持续深化与存量资产的提质，将为其提供持续现金流，弱化行业周期波动。护城河三：战略聚焦长期主义，五大航道业务协同发展在近年来房地产市场深度调整的背景下，龙湖通过五大航道业务的协同发展，成功构建了穿越周期的护城河。这种护城河不仅是对短期市场波动的应对，更是基于长期主义战略的前瞻性布局。在开发业务上，龙湖聚焦高能级城市，打造“好房子”产品，满足市场对高品质居住的需求，展现了其在改善型需求上的精准捕捉能力，以此不断稳固基本盘。同时，公司在运营和服务板块持续发力，商业投资、长租公寓、物业管理等业务稳健增长，成为龙湖业绩增长的重要支撑。此外，龙湖通过代建业务平台龙湖龙智造等前沿板块打开增量空间。可以看到，地产开发作为短周期业务，为运营和服务板块等业务提供基础资源，特别是为其代建业务提供了其三十余年所积累的全周期、全业态空间营造能力。而运营和服务板块等长周期业务，则通过持久稳定的经营对公司的收入、利润和现金流形成持续贡献，构成良性循环。各业务平台相互赋能，资源共通，有机协同，这种多业务、多航道的协同效应，不仅增强了龙湖的抗风险能力，亦为其在行业调整期提供了新的增长动力。通过五大航道业务协同发展，正让龙湖稳健地走向新的发展周期，并为行业提供了一个高质量发展的样板。结语面对2025年，龙湖管理层释放明确信号。一方面，继续优化融资结构，拉长债务周期，减少短期债务，同时，公司会逐年减少外币的债务占比。对此管理层表示，将坚守财务安全的发展底线，履行所有债务的安全对付，把公开市场不违约，银行贷款不逾期不展期作为首要原则。另一方面公司还将持续推动各航道业务协同发展，开发、运营、服务齐头并进，提升龙湖穿越市场周期的韧性。总的来看，如今伴随房地产行业正从“高杠杆规模竞赛”转向“高质量韧性生存”。龙湖凭借财务自律、运营深耕与产品创新，不仅守住安全底线，更在业态转型中抢占先机。当行业进入剩者为王的时代，此类兼具“生存能力”与“进化能力”的房企，或将率先迎来价值修复。

格隆汇03-31 12:10

债务转化三年，龙湖放大确定性

3月28日，龙湖集团（0960.HK）发布2024年全年业绩。根据公告，龙湖集团2024年度实现营业收入1274.7亿元，应占股东净利104.0亿元，每股收益1.58元。具体看三大业务板块：开发业务营业收入1007.7亿元，全年累计销售1011.2亿元，销售回款率100%；运营业务营业收入135.2亿元，同比增长4.5%，毛利率高达75%；服务业务营业收入131.9亿元，同比增长10.4%，增速可观； 2024年，龙湖的盈利金额仍然可观，绝对金额虽然回撤，但能做到传统业务减少失血，新发展故事贡献增长与盈利，对任何一家企业而言，都不是一件容易的事。在过去的三年里，房地产市场断崖式的降速，释放了风险，也暴露了命门——兴则百无禁忌，衰则做多错多，相似的故事在众多地产圈大佬巨擘身上不断验证。房企已在由奢入俭，所谓“活下来”的出路，即是学会如何在缩量的环境里解题。在过去三年，龙湖通过压低负债规模，聚焦内生生长，搭建起一个可持续的生态雏形，其价值与意义，或许已经超过了短期利润的贡献。正像在草食世界的生存之道，在这个生态之中，不会有过去的寅吃卯粮，也没有曾经的大快朵颐。实际上，这种绵绵用力，久久为功的生存法则，让龙湖的战略模式稳定且持久。债务转换即将收官当地产行业的锚点从规模转向生存，房企也在寻找能够破局的良方。过去三年，龙湖选择了先从债务结构动刀。从2022年起，龙湖主动进行城市聚焦，在开发业务上做“三提三降”，主动地收缩、出清、整合。这些提前“踩刹车”的动作，为债务结构优化腾挪出战略空间，在此之后，龙湖的债务结构转换正式拉开帷幕。在2024年度业绩会上，龙湖管理层介绍了过往债务转化“两步走”的思路：其一，强化正向经营性现金流，减弱业务与高杠杆的捆绑，转而以内生动力驱动发展；其二，抓住政策红利，增加经营性物业贷，拉长借贷年期、降低融资成本。从业绩数据看，这“一换一增”带来的债务转化，成效已十分可观。 2023年以来，龙湖集团已经连续两年实现含资本性支出的经营性现金流为正。2024年，龙湖集团整体实现含资本性支持的经营性现金流64亿，且5个航道持续修炼内功，锻造内生动力，所有航道均实现了正向现金流。与此同时，龙湖集团有息负债规模下降163亿元至1763亿元，在过去两年累计压降超过300亿元，期末净负债率为51.7%，下降4.2个百分点，资产负债率（剔除预收款）为57.2%，下降3.2个百分点，较3年前已累计下降10.2%。绝对规模之外，是结构的优化，得益于借贷年期更长、成本更低的经营性物业贷，目前，龙湖83%的融资来自于银行的间接融资，成本创下近五年新低的4.0%，债务账期大幅拉长至10.27年。在业绩会上，龙湖管理层将其总结为“提前做了一些应对，抓住了一些机会，也取得不错的成果。”标普分析师指出，“龙湖的债务结构安全边际远超同行。”其1年内到期债务仅占17.2%，外币债务占比13.6%且全部完成汇率对冲，这种"长短债配比+货币对冲"的组合拳，极大降低了流动性风险。而这种模式带来的可持续性，价值甚至超越结构优化本身。据龙湖介绍，在这一轮偿债周期下，龙湖的提前“踩刹车”让其拥有了更多的战略主动性，因此过程中没有出售任何核心资产，天街一个都没有出售，物业也没有去做低估值的IPO导致权益稀释。同时还在获取新项目，资管及代建业务也还在发展。在2024年新开业11座天街的基础上，2025年龙湖预计将开业11座商场，涵盖了8座重资产项目。根据时间表，在2025年末，龙湖的有息负债将下降到1400亿元左右，龙湖管理层称2025年是“债务转化的最后一年，也是最关键的一年。”在这之后，龙湖将成为整个行业为数不多，能够把信用融资降到10%左右，而且还在健康发展的企业。龙湖正在完成债务转换收官前的关键一跃。一个积极的信息是，在一季度龙湖已经如期偿还了三支债券，合计65亿元，另据介绍，龙湖已经开始准备在偿债专户存钱，确保5月份、7月份、8月份到期的36亿元信用债兑付；对于下半年到期的中债担保债券和海外银团，也都制定好了清晰的偿还计划。新旧动能转换在推动债务结构转化的同时，龙湖正发生一系列化学反应。其中，业界最关注的，是龙湖的经营性业务。2024年，包含运营及服务业务在内的经营性业务仍旧保持增长，实现经营性收入267.1亿元，同比增长7.4%。数据显示，运营板块中，商业投资实现租金收入109.8亿元，同比增长7%，合并分期项目后，期末累计开业89座商场；资产管理航道整体收入达到31.8亿元，其中，长租公寓冠寓租金收入26.5亿元，同比增长4%，已开业12.4万间。服务板块方面，物业管理实现营业收入114.2亿元，同比增长8%，报告期末在管面积约4.1亿方，其中，增量的商写业态进一步拓宽了收入来源；而作为龙湖增速最快的航道业务，智慧营造品牌龙湖龙智造在2024年实现收入12.1亿元，新增代建项目建筑面积800万平方米，代建项目全年销售达106亿元。在2024年，上述业务对龙湖整体收入贡献达21%，与此同时，经营性业务正逐步成为利润盘面的中枢，龙湖的新旧动能的切换已初见雏形。过往三年，债务转换虽然是龙湖的战略重心，但本质是将压力内化，落实到各大业务航道的经营之上。正因如此，各个航道正向经营性现金流的答卷，所回答的其实正是曾经依托开发板块成长起来的经营性业务，将如何在失去额外资金的支援下实现自身发展的难题。从披露的数据来看，在2024年，龙湖商业整体出租率达到近年来的峰值97%，营业额同比增长16%，日均客流同比增长25%；资产管理航道融合了长租公寓、服务式公寓、产业办公、活力街区、妇儿医院及健康养老六大资管业务，其中，核心的长租公寓业务整体期末出租率保持在95%以上；物业管理航道的毛利率超过30%，连续16年客户满意度超过90%，并在租售、美居、优选等业务做了探索；在代建市场整体规模下滑的背景下，龙湖龙智造仍成功签约了蚂蚁全球总部基地以及成都核心区的住宅、综合体项目等热门项目，促使业绩实现了快速增长。刚刚过去的一年充斥着变化，无论消费、居住，还是城市发展的风向，都在或多或少进行转向，这种突如其来，即便是久经战阵的互联网大厂们都被打得措手不及。在经营性收入稳定增长背后，龙湖是一家“既要又要”的企业，既要规模又要质量的说法，看似有些贪婪，却是一种克制规模欲望的平衡之法。规模让位于质量，让管理半径与能力半径相匹配，无非就是“有多大饭量，点几道菜”的平实道理，而当龙湖将更多的战略、精力、财力往质量上倾斜，对应凝练出的行活能力，让其业务在不同市场环境下都非常能打。如今，尝到了甜头，又有了战略的支撑，龙湖在运营质量层面上的投入有增无减。例如，在2024年，龙湖商业加速了头部商场的调改，重庆北城天街、时代天街、苏州狮山天街、杭州滨江天街、上海虹桥天街等龙湖商业旗下极具代表性的天街项目，均开启了大规模产品升级调改；而龙湖智创生活也在升级智慧科技系统，通过自研的HALO智慧科技服务平台，对能源、运行、安全等大场景进行系统化管理，构建了覆盖安防、设备管理、客户服务等的全链条智慧系统。草食生态里的龙湖时间走过三月，西湖岸边与黄浦江畔的春风吹进了楼市，政策底与市场底似乎已托起了房地产的温度，但即便站在今天的时点上看，房企业绩的拐点是否已经到来，尚有待论证。在不久前的研报中，中金公司预测，未来1-2年地产企业总体业绩基调仍在于消化历史包袱，在2026年，房企伴随货值结构改善，毛利率可能开始修复，但结算规模料有所下行。换言之，2025年的地产行业依然处在十字路口，巨大的不确定性仍是外界看空行业的症结。过去，龙湖用经营性业务的成长，为行业输出了一个从增量向存量转换的发展案例，通过运营、服务让单次买卖的生意成为了一个拥有长生命力周期、高确定性的全新商业模式。更重要的是，在房地产从增量向存量倾斜的过程中，龙湖可以将长久以来锻造的地产开发、商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造等行活能力，相互协同与赋能，形成“一个龙湖”生态体系，让龙湖具备了穿越周期的韧性和护城河。以开发板块为例，除审慎投资之外，龙湖住宅+商业、住宅+公寓等复杂地块的应对能力，为土地投资时带来更多选择权、主动权。另一方面，由运营及服务带来的城市价值提升，成为龙湖地产开发业务在自身设计、景观等自身产品力之外，溢价、保值、增值的额外保证。正如迪斯尼的那些火爆的主题乐园，让数十年前的影视经典IP能够始终站在风口之上。一组数据显示，在2024年，以“好房子”理念打造的观萃产品线，首发的3个项目均实现热销，成都观萃开盘仅3个月就全面清盘；上海观萃自去年9月首开后三开三罄，刷新了上海五大新城的销售速度纪录。由增量哺育存量，再由存量反哺增量，这种不同业务相互协同的模式，即是“一个龙湖”生态体系的强大之处。熊彼特在1912年出版的《经济发展理论》一书中指出，所谓创新，就是建立一种新的生产函数，以实现对生产要素或生产条件的新组合。当规模扩张不再是房地产发展的核心，取而代之的便是生态建设。近年来，构建生态体系的方向，很多房企都有尝试，而真正将全部一级业务，集合落地在一个城市生态体系里的企业，龙湖几乎是唯一一家——allin全部业务航道、能力，以开发、运营、服务板块构建了完整生态闭环。这种生态体系，让传统模式中赌博式的捕猎，变成缓慢但可持续的进食，由财务安全、数字科技为土壤，由开发与投资负责埋下种子，再由运营板块与服务板块照料成长，进而形成源源不断的利润给养。在周期波动里，企业最宝贵的能力就是放大确定性。以五年为尺，行业环境已天翻地覆。在2019年，龙湖的经营性收入刚刚突破百亿元，在连续增长五年后，如今收入已经扩大了约1.5倍。不猜市场、不赌时运，也不预测天气，赌性很低的龙湖一直在改变，但始终在做的就是以平稳换时间，再以时间换空间。这使得龙湖在2025年完成债务结构转换值得期待，更可以相信在2028年龙湖完成收入结构转换后，这个生态将进入全新的发展阶段。

金融界03-31 10:39

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